相続登記をせずに、登記名義を故人のままで放置しておくと、困った事態に陥ることがあります。そんな困難事例を特集してご紹介します。
下記のようなことになる前に、お早めに当事務所までご相談ください。

父が死亡して（長男・二男が相続人）、長男が亡父名義の家に住んでいたが、相続登記をせずにいたところ、二男が死亡した。二男は長らく県外に出て暮らしており、妻と子２人がいた。長男は、二男の妻子とほとんど付き合いがなかったため、亡父の相続登記についてどのように話を進めて良いか分からない。

この事例は、のんびり構えていた長男が、２次相続の発生により、慌てる事態となったケースです。
長男はこう考えていました。「家は私が貰うことに弟は反対しない。そのうち弟に判子をついてもらえばいい。」
ところが、弟が死亡した今、弟の妻と子２人に遺産分割協議をもちかけなくてはならなくなりました。これまで疎遠だった彼らから、実印と印鑑証明書をもらわなければいけないのです。連絡がとれないかも知れません。日本国内に住んでいないかも知れません。連絡がとれても面倒くさがられるかも知れません。代償金やハンコ代を要求されるかも知れません。
当事者が増えると、相手が未成年であったり、認知症であったり等の法的な問題が生じる可能性も出てきます。
こうなる前に、早く相続登記をしておけばよかったと後悔しても遅いのです。

父が死亡して（長男・長女が相続人）、亡父名義の実家は空き家となったが、相続登記をせずにいた。あるとき長女が、実家処分の準備のために登記を確認したところ、知らない間に亡父名義から長男長女（持分２分の１ずつ）名義に変えられ、長男持分には差押登記がなされていた。実は長男は借金返済に行き詰まっていたのでした。

この事例は、長男が借金返済に行き詰まっていた所、債権者が亡父名義のままの不動産に目を付けて差し押さえたというものです。こうなると実家を通常に売却することが難しくなってきます。債権者は、このように法定相続分の相続登記を債務者に代位して行って、競売へともっていくことができるのです。
兄弟姉妹の間柄で、自分の借金のことなど話しにくいものです。相続登記を放置していると、もしかしたらこんなケースに遭遇してしまうかも知れません。

登記名義人が死亡しており、その者の登記記録上の住所と、その者の本籍が相違し、かつ、その者の戸籍の附票の除票が廃棄されていた場合、その相続登記申請はすんなり通らなくなっています。

これはどういうことなのでしょうか。

登記名義には、住所と氏名が記録されます。つまり、登記所（法務局）は住所と氏名で個人を特定しているわけです。一方、相続の発生（＝人の死亡）によって権利の移転があったことは、戸籍謄本等を提出して証明しています。しかし、戸籍には「本籍」が記録されていますが、「住所」は記録されていません。
例えば、登記名義が「住所Ａ・氏名Ｘ」である場合には、相続登記の申請に「本籍Ｂ・氏名Ｘ（死亡）」の戸籍謄本を提出しても、Ｘが同一人物と認められないのです。このようなときは、戸籍の附票も併せて提出することになります。戸籍の附票には住所が記録されていますから（「本籍Ｂ・氏名Ｘの住所Ａ」）、これで登記名義人Ｘが死亡したと認められることになります（本籍を表示した住民票の除票でも可）。
ところが、戸籍の附票の除票（死亡等により記録が全部消除等されたもの）は、実務的には、平成２６年３月３１日以前に除票となったものはすでに廃棄されていることがあり、廃棄されていれば当然それらはもう発行されることはありません（戸籍の附票の除票の保存期間は、令和元年６月２０日に、５年から１５０年に延長されました）。これに該当すると、登記名義人の住所と本籍の関係が証明できず、上記の困難事例となるのです（住民票の除票も同様）。

対処方法としては、該当の不動産の権利証を相続登記の申請に添付して提出する、などが考えられます。相続人の方に、被相続人の箪笥などを捜して権利証を見つけ出していただくことになるかも知れません。